住宅ローン

【体験談】ネット銀行の住宅ローン審査は厳しいですか?【楽天銀行とアルヒを比較】

  • 金利や手数料が安いのでネット銀行でフラット35を借りようと考えていますが、実店舗のある金融機関に比べて審査は厳しいですか?

 

今日の記事はこういった疑問に答えます。

 

 

【体験談】ネット銀行の住宅ローン審査は厳しいですか?【楽天銀行とアルヒを比較】

結論から言うと、フラット35だけを比較した場合には審査基準におそらく違いはありません。
ただし、フラット35以外の融資を同時に申し込む場合は、ネット銀行のほうが審査が厳しいです。

 

本記事の内容
  • 同じフラット35でもネット専業銀行とその他で審査に違いはある?

 

私は2018年12月に平屋を建てました。

住宅ローンはフラット35で借りました。

手数料が安いネット銀行が本命でしたが、審査が厳しく最終的にはアルヒで借りました。

今日の記事は私が住宅ローンを借りた際の体験談をご紹介します。

これからフラット35で住宅ローンを組もうと考えているかたは必見です。

 

 



同じフラット35でもネット専業銀行とその他で審査に違いはある?

結論から言うと、ある条件下では審査基準が明確に異なります。

 

「楽天銀行」と「アルヒ」の2つが候補

フラット35を借りるのはどこがいいのか。

以下2つが候補になりました。

  1. 楽天銀行
  2. アルヒ

 

楽天銀行はフラット35の金利水準は業界最低水準なことに加えて、リアル店舗の金融機関に比べて手数料が圧倒的に安いのが特徴です。
フラット35の融資事務手数料が安いのはもちろんのこと、つなぎ融資の金利もアルヒに比べて安い。
うまく使えば総支払額を数十万単位で削ることが可能です。

 

 

アルヒはフラット35シェアNo.1の住宅ローン専門の金融機関です。

フラット35の金利水準は業界最低水準です。
手数料はネット専業銀行に比べてやや高いですが、全国に店舗があり、直接面談しながら話をすすめられる安心感があります。

以前にフラット35の説明会に参加した時に、スタッフのかたからアルヒをすすめられたことがあったので、アルヒにも話を聞いてみることにしました。

つなぎ融資とは?

住宅購入時には、通常、土地購入時・着工時・上棟時に中間金を支払う必要があります。

土地代金は建築開始前に全額支払います。
建築については、着工時に3割、上棟時に3割、竣工時に残りの4割を払うといった流れが一般的です。

当然、数百万、数千万単位のお金を都度用意する必要がありますが、フラット35は住宅の引き渡し時点で一括融資されるため、建物が竣工する前、中間金を支払う段階では融資を受けることができないのです。

そんな時に「つなぎ融資」を借りることで、竣工までの中間金を支払うことが可能になるというわけです。

 

「フラット35」と「変動金利ローン」を組み合わせてフラット35の金利を抑える

私は貯金が少なかったため、住宅ローンを借りる際に頭金を入れることは極力避けました。

しかし、フラット35は、建築費用に対しての融資比率が10割なのか9割なのかで金利が変わってきます。

その差は0.44%。

 

例えば建築費用が3000万円だった場合に、借入金額を2700万円、残りの1割である300万円を現金で用意すれば、2700万円は低い金利で借りることができるわけです。

これが3000万円まるまるフラット35で借りる10割融資の場合は、金利が0.44%上乗せされるので負担額が非常に大きくなってしまいます。

 

とうぜん9割以下融資の安い金利で借りたいですが、私のように貯金があまりないと最初に300万一括で用意するのは正直しんどい、という場合もあるかと思います。

そうなった場合に備えて、楽天銀行もアルヒも、残りの1割を変動金利で貸してくれる自社商品を用意してくれています。

3000万円全額を0.44%上乗せされた高い金利で借りずに、2700万円を安い金利で借りて、残りの300万円は変動金利(1.7~4%前後の金利)で借りられます。

変動金利部分は高い金利となってしまいますが、金額自体が1割と小さいため、利息を含めた総支払額で考えると安くなります。

固定金利のフラット35と変動金利の自社商品を組み合わせて、総支払額を抑えるわけですね。

1割部分に関しては、言うならばやや高級な自動車1台をローンで買ったような感じになる、といえばわかりやすいでしょうか。

 

 

商品は同じフラット35だったため、ネット銀行も他も審査基準は同じ?

建築費用の9割をフラット35、1割を変動金利の独自商品という組み合わせで、楽天銀行とアルヒに仮審査を申し込みました。

 

仮審査の結果は、どちらも融資可能の回答。

この結果にはかなり安堵したのを今でも覚えています。

 

どちらも融資可能となったいま、どちらで借りたほうが良いか。

仮審査が通った段階で、「フラット35」という同じ住宅金融支援機構の商品を借りるのだからアルヒでもネット銀行(楽天銀行)でも審査の厳しさは同じなんだな・・・と勝手に思い込んでいました。

同じであれば、より手数料の安いネット銀行で借りるのが得策と考えて、楽天銀行を優先させることにしたのです。

 

仮審査の時の条件のまま本審査へ

実際に楽天銀行との本審査の交渉が始まりました。

店舗はありませんので、本審査もウェブサイトの申し込みフォームに記入、審査に必要な書類は郵送します。

ひととおりの手続きが終わったあと、数日たって担当者から電話がありました。

仮審査は問題なく通過しているし、仮審査の時から金額や条件はなにひとつ変わっていなかったため、「本審査もOKでした、融資の手続きに進みましょう」という返事だとばかり思っていました。

 

しかし、担当者からの返事は決して色よいものではなく、結果的には以下の審査結果だったのです。

  1. あと〇〇百万円、建築費用を下げてください。
  2. フラット35と1割部分を変動金利で組み合わせた商品では融資できません。
    フラット35の10割融資であれば融資できますが、その場合でも1つめの条件をクリアすることが条件です。

 

ん??

仮審査通ってますよね?

私が勘違いしてた?

仮審査通ったあとに新規で自動車ローンを組んでしまったとかなら納得もいきますが、仮審査の時から条件はひとつも変わっていないのに、このままでは融資できないと断られたのです。

非常に厳しい条件を突きつけられて、電話をしながらかなり動揺したのを今でも覚えています。

 

とりあえず冷静にならなければなりません。
本審査は違うルールで行われていると考えるしかないでしょう。

しかもこれは銀行が決めていることです。

担当のかたを責めても意味はありません。

一度電話を切って、検討することになりました。

 

フラット35の10割融資バージョンの金利では厳しいという結論

建築費用を減額したうえで、さらに10割融資バージョンのフラット35、すなわち0.44%上乗せ金利でなければ貸せない、という回答。

建築費用については確かに私の年収ではギリギリのラインかな?と思っていた部分もあったので、1つ目の条件は仕方がないかなと思いました。

しかし、2つ目の条件である金利0.44%上乗せは、総支払額がかなり変わってきてしまうため正直厳しい!

結局、2つ目の条件である金利0.44%上乗せは受け入れることができず、楽天銀行との交渉はここで終了となりました。

後日、こちらからお断りの電話を入れさせていただきました。

 

 

減額したあとアルヒへ行きました

こうなったらアルヒに賭けるしかありません。

建築士さん、工務店さんと交渉して、楽天銀行の1つ目の条件だったウン百万円の減額をしたのち、近くのアルヒの店舗へ出向きました。

ひととおり必要書類を記入し、年収を証明できる書類などを提出して審査を申し込みました。

アルヒでも当然、9割部分をフラット35、残り1割をARUHI フラットαという変動金利の商品で申し込みました。

 

1週間ほどで本審査が完了。

希望したとおり、9割融資バージョンのフラット35と、残り1割を変動金利の組み合わせで満額借り入れることができたのです。

建築費用の1割部分のARUHI フラットαの金利は、楽天銀行の変動金利ローンよりも高かったため、利息を含めた総支払額ではアルヒのほうが高かったのにも関わらずです。

 

フラット35といえども審査は同じではない

この結果から学べたことは、同じフラット35を借りると言っても、その審査基準は金融機関によって異なるということです。

正確には、フラット35だけを借りた場合には差はないはずです。

今回の私の場合のように、建築費用の1割部分を変動金利で借りる部分と、つなぎ融資を借りるための審査基準が、楽天銀行とアルヒで差があるということです。

1割部分融資の手数料と、つなぎ融資の金利は楽天銀行のほうが確かに安いのですが、やはりその分、審査は厳しいといわざるを得ません。

また、対面で話ができず、電話と郵送でのやり取りのため、なかなか細かい部分を確認しずらかったり、郵送で書類のやり取りをする分、リアル店舗に直接持ち込むよりも大幅に時間がかかりました。

やはり苦労もなしに、安い金利、手数料でお金を借りることはできないということです。

逆に、分譲マンションや建売住宅を購入する場合など、すでに建物が出来上がっている場合には、つなぎ融資など面倒な手続きもありませんので、手数料の安いネット銀行を積極的に使うことを検討しましょう。

 

 

建築費用を減額しないでもアルヒなら審査が通ったかも

1点、あとから考えて悔やまれるのが、建築費用を減額した部分です。

仮審査が通った段階で、フラット35は同じ住宅金融支援機構の商品だからネット銀行で借りてもアルヒで借りても審査は同じなんだと思い込んでしまっていた、と書きました。

ということは、楽天銀行で〇〇百万円の減額が必要との本審査結果を受けた時点で、同じ審査を行っていると思われるアルヒでも、同じように本審査では減額する必要があるはずだ、と自動的に考えてしまったのです。

そのため、あらかじめ楽天銀行で指示された減額費用分をわざわざ削ってから、アルヒの本審査に臨んでしまいました。

よく考えたら、アルヒは本審査前で、仮審査時も特に減額の指示を受けていないのですから、、、この判断は私が気を回しすぎたとも言えます。

今思えば、ダメ元でもとの減額前の金額のまま、アルヒの本審査を申し込んでみればよかったのです。

 

しかし、この時に落ち着いて判断できなかったのは、わけがあります。

実は、楽天銀行とアルヒの仮審査を受ける前の段階で、最終的な予算が厳しくなり、建築プランの減額調整を行っていたのですが、その作業に思いのほか時間がかかりました。

そのうちに土地代金の決済の期日が迫ってしまい、融資手続きを急がなくてはならなくなってしまったのです。

融資手続きを急ぐ必要があったうえに、楽天銀行からまさかの本審査NGの連絡。
この2つの出来事が私の焦りをマックスまで高めてしまいました。

楽天銀行の仮審査が通っていたことで安心しすぎてしまったことが原因でもあるのですが、金利と手数料の安さに魅かれずに、最初からアルヒ1本で進めていれば、時間的猶予があったので、自分達が希望していた建築プランのまま融資を受けられていた可能性があります。

今となっては結果はわかりませんが、人間はやはり焦っている時はまともな判断ができないものだと痛感しました。

 

また、先に書いたとおり、ネット銀行は電話と郵送での書類のやり取りになるため、どうしても細かい部分の確認や審査にかかる時間がリアル店舗に比べて長くなりがちです。
楽天銀行で本審査結果が出るまでに長い時間がかかったため、結果的に、楽天銀行の本審査NGとなったあとに残されている時間が極小になってしまいました。

みなさんも住宅ローンを組む時には、各金融機関の条件をゆっくり比較できるように、時間bou 的猶予を十分に持つようにしましょう。

特に、つなぎ融資や1割分の変動金利融資を組み合わせてネット銀行を利用するつもりであれば、やり取りにかかる時間も含めて、検討期間はかなり長めで設定しておくべきです。

時間をかけることができない場合や、そもそも電話と郵送のやり取りだけでは心配なかたは、最初からアルヒ1本で検討を進めることをおすすめします。

 

 



【まとめ】フラット35を借りるならば、アルヒがおすすめ

今日の記事をまとめます。

まとめ
  • フラット35のみを借りるのであれば、ネット銀行でもリアル店舗の金融機関でも、審査基準に違いはありません。最適水準の金利で貸してくれて、自分達が使いやすい金融機関を選ぶだけで良いです。
    ただし、フラット35と同時に、1割を変動金利で借りる場合や、つなぎ融資を借りる場合には、各金融機関が独自に用意した商品のため、審査基準も異なることになります。
  • 各金融機関が独自に用意した商品を組み合わせた場合、ネット銀行のほうが審査は厳しいです。
  • 楽天銀行は金利や手数料が安く、うまく利用できれば大変魅力的です。
    その代り、担当者とのやり取りは電話と郵送のため、時間と労力がかかります。
    もし利用されるのであれば、時間的猶予を十分に確保すべきです。
  • ネット銀行とのやりとりに不安を感じるのであれば、最初からアルヒ1本で交渉を進めるのがおすすめです。
    アルヒは2010年からずっとフラット35の契約件数ナンバーワンだけのことはあり、店舗での対応の適切さや、審査にかかる時間も短く、ストレスがありません。
    フラット35を借りるのであれば、最初からアルヒ一択で進めるのが、実際に経験してみた私の結論です。

住宅ローンについては次の記事でも詳しく解説しています。

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本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

みなさんの家づくりの参考になれば幸いです。